１５年前に不動産投資を始めたきっかけと、１５年間物件を所有してきて様々なトラブルを経験して今言える事をまとめております
元々家がお金持ちでもなく、家主や地主の家に生まれたわけでもなく、高卒で貯金もほとんどなかった状態からどうやって１５年不動産投資をして物件を所有してきたかをお伝えします
今後の不動産投資のあり方と不動産投資の未来、不動産投資をする上での運営方法などを経験者の視点から書いております
この記事を読むと今後不動産投資をする上での考え方や、心構えを前もって知ることが出来ます
不動産投資を始めたきっかけ
当時の私は不動産賃貸会社の一社員でした、会社の規模は県内でも屈指の大きな不動産賃貸会社です
まだ独身だった事もあり毎日朝早くから夜遅くまで忙しく働いていて将来は自分で不動産賃貸会社
で独立することを目標に汗水たらして働いていました
そのため元々お金をあまり使わないというか、使う時間もなかったのと結婚するまで実家に住んでその分将来の独立の為貯金する事にしていました不動産会社を開業するには５００万くらいはかかるので最低でも開業資金とその後売り上げが安定するまでの生活費は余裕をもって確保したいと思っていたからです、仕事をしながら将来の為常にアンテナは張っていた時に偶然ある本に出合いました
「サラリーマンでも大家になれる藤山流成功の奥義」この本を読んで文章の読み易さもありますが
不動産投資に興味をもちました、それまでは毎日仕事で大家さんに会ってはいたものの、どこか違う世界の人間だと思っていましたし、生まれながらの地主や家主さんの２代目しかいなかったので自分が大家になるという発想は全くありませんでした
この本にはサラリーマンでも大家になる方法や、作者が実際にやってきた方法が分かりやすく書いていましたので、もしかしたら自分でもできるかもしれないと思うようになっていきました
将来独立するために、自分が大家になるのも勉強になるなと思ったのと、独立して売り上げが安定するまでに少しでも安定収入があれば心強いと思ったので、まずは少ない資金から物件を買って大家業を始めてみることにしました
始めて買った物件はどんな物件だったのか？
将来独立するために貯金をしていたので、その中から３００万ほど小規模の中古戸建を現金で購入したのが私の不動産投資のスタートです
当時はリーマンショック後で今ほど不動産投資をしている人はおらず、この物件は利回り24％で運用できる物件で今も所有しています
３００万は独身の身とはいえ大金です、はじめの１件目としては安い物件とはいえ契約した後は本当に良かったのかなと思う事もありましたし、やっぱりやめようかと何度も思いました
この物件はオーナーチェンジ物件で、入居者がすでに住んでいる物件だったので買ってすぐに家賃が入ってきます、初めて家賃が振り込まれた時の嬉しさと不思議な感覚は今でも覚えています
今まで正社員やアルバイトのお給料でしかお金を稼いだことが無かったので、初めて自分の力で給料ではないお金を稼いだという実感がありました
その後は銀行や政策金融公庫で融資を使って物件を買う準備をしました、当時は不動産投資自体が珍しく銀行に行っても、相手にされていないこ事もありましたが、次の物件を購入するためには貯金だけではすぐになくなってしまいますし融資を使わないと物件は増やせないので融資を使うことになります
私は不動産投資は薄利多売のビジネスだと思います
毎月の家賃から必要な経費を引いた残りが収益になるのですが、１件２件ではよほど大規模な物件ではない限り、手元に思った程お金は残りません
沢山物件を持っていないと手元にお金が残らないのと、空室の多い物件が出た時に他の物件でマイナス分をカバーしてリスクを分散するためにも、物件は多数持っておかなくてはならないと思います
２件目は８世帯の軽量鉄骨アパート３件目は４世帯の軽量鉄骨アパート、４件目は中古戸建と合計４棟を融資を使って所有することになります
この４棟を購入するまでに現金と融資を併用しながら購入して、実際購入したのは１年半くらいの間に４棟全て購入しました、当時の私の属性で融資枠をすべて使い切ったことになります
それから現在に至るまでは新たな物件を購入出来ていません、理由は不動産投資自体がブームになり
物件価格が高騰して利回りの悪い物件が増えたのと、その後結婚して子供が生まれ自宅を新築で建てたり、車が故障して新車を買ったりと現金を使う機会が増えたので思うように貯金ができなかったり
家庭を持つと私の一存ではお金は使えません、やはり起業や不動産投資のように大金がかかることは
独身の時に始めといて良かったなとつくづく思いました
事実何人かの知り合いに不動産投資をしたいと相談を受けることがありますが、みんな所帯を持っているので一人も物件を購入できた人はいません所帯を持つとパートナーの理解が最も大事になります
パートナーを説得して理解してもらうという大きなハードルがある分、不動産投資を始めるのであれば独身時代から始める事をおススメしています
すでに結婚されている方は、高いリスクは負えないので初めて買う物件は現金購入できる小規模物件から始めるか、融資を使っても毎月の返済が、最悪本業の収入だけでも払える返済額にとどめておく事をしておかないと、大変な損害を被ることになります
投資は無理をしてすることではありません、無理をしたら大体失敗に終わります、常に最悪の事態を想定して、そうなった時にそれでも何とかなるという事でなければ、投資はしなくても良いと思います
不動産管理についてのトラブルはどうしているのか？
不動産投資を考えている方が必ずと言っていいほど気にしている事が「管理」についてのトラブルです
不動産投資はしたいけれど、トラブルがあったらどうしよう？と思うとなかなか1歩を踏み出せません
結論から言うとトラブルは起きるものと思った方が良いです、起きない方が良いのですが、運営していく以上避けては通れない問題です
トラブルには様々な問題があります、家賃滞納、隣人トラブル、騒音トラブル、修繕トラブル等数えたらキリがありません、そんなトラブルが起こった時に家主としてどう対処したら良いかと考えると怖くて不動産投資には踏み切れないといった方が多いと思います
ですがこれは当たり前の事なのです
不動産投資に限らず生きていたら様々なトラブルが起きているはずです
病気、怪我、事故、天災、災害、子供の事、家族の事、等々ほかにもた沢山あります
考えても仕方が無いし、そのために最低限の保険に入っていると思います
要は不動産投資だけでなく、普段の生活でもトラブルは起きるので考えても仕方ないし未来は誰にもわかりませんので、不動産投資だけ過敏に怖がらなくても良いのではないかと思います
不動産投資は立派な経営ですので会社を興すのと同じです、いろんな事が起こると思います
普段の生活で起こっている色々なトラブルや解決した経験は、不動産投資で起こるトラブルとそれほど違いはありません、そう思うと不動産投資だけを特別に考えなくても良いのではと思います
とはいえ初心者のかたは不安だと思います、そういう方のために「管理会社」が存在しているわけです
管理会社は普段忙しい家主の為に様々サービスをしてくれます
個人的に一番ありがたいと思っているのは、修繕対応と滞納者への連絡です
【体験談】賃貸不動産会社に10年勤務、賃貸不動産家主である私が思う賃貸不動産契約費用を安くする方法
入居者から突然修繕依頼連絡がかかってきます、こちらの都合は関係なく、休日や夜中朝早くいつ
電話がかかってくるかわかりません、それを管理会社が一時的に電話を受けてくれて修理の手配までしてくれるので、家主にとってはストレスがかかりません
家賃滞納者への連絡もありがたいです、私の感覚でいうと家賃滞納者は１０人に１人くらいの割合でいると思います、毎月家賃を確認して滞納があるとその都度滞納者に連絡しないといけません
これを怠っていると滞納額が増えていき、回収不能になってしまします、そうならないために滞納者への連絡は毎月行わなければなりません
これ以外にも起こりうる様々なトラブルの一次対応をしてくれる管理会社はありがたい存在です
家賃から管理料１％～５％を管理会社に払事でストレスがなくなると思えば決して高くないですし
物件が増えて行くことを考えると尚更必要経費だと思います
不動産管理会社にお願いすることで、経営が楽になると思えば管理料も惜しくはありません
人口の減少している日本でこれからの不動産投資
少子化問題で人口は減り続けています政府は解決策をつかめないのでこのまま加速していくと思います
必ずと言っていいほど言われるのが、人口減少したときに空き家が増えるのでこれからの不動産投資はやめた方が良いという話をよく聞きますし間違ってないと思ます
ですが人口減少で困るのは家主だけではないはずです、ほとんどの企業がサービスや物を売って収益を得ているので困るのは家主だけではなく日本全体が困るのです
それを家主だけが困るかのようにマスコミやメディアで取り上げている事に違和感を感じてしまいます
今までの日本は欧米諸国のように格差が少ない社会でしたが、これからは目に見えて格差が広がっていくと思われます、それは普段の私たちの生活だけでなく会社経営や不動産経営にも言える事です
人口減少を過敏に恐れず、知恵を絞ってと工夫をしながら不動産経営をしていけばよいのではないかと思っています、事実不動産投資は立派な経営ですので、買って終わりではなく常に試行錯誤を繰り返していかなければあっという間に空室が増えて経営が成り立たなくなってしまいます
周りの環境に振り回されず、柔軟に対応していく事で不動産経営を安定させていくという考えがなければ不動産経営は出来ませんし、不動産投資に限らず他の仕事や勉強、スポーツにも言える事です
人口減少はあくまで一つの現象ととらえ地に足の着いた考え方ができれば、解決策は必ず見つかるはずです、まずは１歩踏み出してみることが大事ではないでしょうか
「案ずるより産むがやすし」この言葉は不動産投資にも当てはまります
【体験談】売買不動産会社に１０年勤務、実際に家を建てた私が思う失敗しないマイホームの買い方
まとめ
物件を増やすのは結局は資金力で差が出てしまうので、上手に融資を使いながら物件を増やして行く事をおすすめします
自己資金のみで物件を増やそうと思っても、時間がかかってしまい思ったように物件は増えていかない
物件所有後のトラブルは管理会社に任せるのが一番効率が良い
大きな資金が必要な不動産投資は、結局は１歩を踏み出す勇気が必要になるので、勇気を出して１歩を踏み出さないといつまでたっても不動産投資はできない
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